时间：2024-03-12 11:39:48 浏览量：
除一般贷款所要求的条件外，申请房地产开发贷款的借款人还应具备以下条件：1、有企业法人营业执照。2、已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。3、已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证，外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。4、贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求。5、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。6、具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的30%），并能够在银行贷款之前投入项目建设。7、在银行开立帐户保持正常业务往来。8、开发商须对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。
房产开发属于项目贷款，四个证是铁定要的《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》，还有的就是公司的基本信息如税务登记证，组织机构代码证，公司章程，验资报告，前三年的财务报表还要就是许多部门的批文等等。是比较麻烦的，在这里说不清楚，我这边是上海的，如果你真有项目需要贷款的话方不方便透露一下联系方式（公司电话什么的），我具体和你谈谈！
一、房地产开发商能向银行贷款的前提条件：1.项目的自有资金必须达到一定比例(根据项目的不同一般至少要高于20%)2.项目是否符合国家法律法规政策3.项目的还款来源是否充足4.公司目前的财务状况5.是否能够提供足额有效的担保6.贷款用途是否合理二、贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现 、透支等出贷资金的总称。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展；同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。
房地产开发贷款的种类按照开发内容的不同，房地产开发贷款又有以下几种类型：1、住房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。2、商业用房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。3、土地开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。4、房地产开发企业流动资金贷款。是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。
土地基本性质分类有：国有用地（包括出让和划拨）；集体用地。 土地使用用途分类：住宅用地；工业用地；商业用地。 土地特殊用地：国防用地、教育用地、公共事业用地等。 土地开发 土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。 房屋开发 就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。
申请开发贷款借款人应提供的材料1、 借款申请书。主要内容：借款项目名称、借款金额、用途、期限、用款计划和还款来源等；2、 借款人营业执照、章程、资质证书副本和资信证明材料；3、 公司合同、章程，公司成立的有关批准文件；4、 验资报告；5、 经有权部门或会计（审计）事物所核准的近三年及最近一个月的财务报表；6、 贷款项目开发方案或可行性研究报告；7、 开发项目立项文件、工程设计和批准文件；8、 土地使用权证、土地使用权转让合同和施工合同；9、 企业董事会或相应决策机构关于借款和抵押、担保的决议和授权书；10、 开发项目资金落实文件；11、 开发项目的现金流量预测表及销售和预售对象、销售价格和计划；12、 抵押财产（有价证券除外）的资产评估报告书、鉴定书、保险单和抵押物清单、权属证明、抵押人同意抵押的承诺函；13、 还款保证人的资信证明材料；14、 贷款人要求提供的其他证明文件和材料；15、 建立信贷关系的申请报告；16、 开户许可证；17、 贷款证；18、 建设工程规划许可证；19、 建设用地规划许可证；20、 建设用地批准证书；21、 施工许可证；22、 商品房预售证；23、 土地规划红线图及付清地价款证明书；24、 企业法人代码证备注：请先提供已有的资料，另尽可能提供项目公司各家股东有关经营情况（如年度工作报告、公司宣传资料等相关资料）
步骤一：首先需要向相关银行提出贷款书面申请，到银行信贷科领取《贷款申请书》并填写好交回。申请书的内容包括：贷款金额、贷款用途、偿还能力和还款方式，同时还需要提供以下材料：（一）提交基本资料企业法人营业执照（已年检）、企业法人资格认定书、企业组织机构代码证书、税务登记证、基本户开户行的开户许可证、法人身份证（以上均为正本复印件）、法人简历；企业连续三年的财务审计报告，最近一期财务报表（均需加盖财务印鉴）；企业贷款卡（复印件）；企业在各商业银行的业务合作及企业内部融资状况；公司章程、企业董事会人员名单；企业章程、法人和被授权人签字及授权书；企业概况、有关背景资料等基础信息资料。（二）辅助资料企业自身经营规模、财务状况分析及趋势预测；产品情况、市场情况、企业发展规模情况、同行业所处水平；合作需求、计划及建议。（三）业务操作必须资料授信申请、企业董事会决议（如公司章程要求）；企业具体贷款用途及资金使用方向（用款计划、用款总额度）；还款来源分析（计划和措施），并且就还款的资金安排做出每月的现金流量分析；抵押情况、其他相关法律性文件、函电等。此外，如果需担保...步骤一：首先需要向相关银行提出贷款书面申请，到银行信贷科领取《贷款申请书》并填写好交回。申请书的内容包括：贷款金额、贷款用途、偿还能力和还款方式，同时还需要提供以下材料：（一）提交基本资料企业法人营业执照（已年检）、企业法人资格认定书、企业组织机构代码证书、税务登记证、基本户开户行的开户许可证、法人身份证（以上均为正本复印件）、法人简历；企业连续三年的财务审计报告，最近一期财务报表（均需加盖财务印鉴）；企业贷款卡（复印件）；企业在各商业银行的业务合作及企业内部融资状况；公司章程、企业董事会人员名单；企业章程、法人和被授权人签字及授权书；企业概况、有关背景资料等基础信息资料。（二）辅助资料企业自身经营规模、财务状况分析及趋势预测；产品情况、市场情况、企业发展规模情况、同行业所处水平；合作需求、计划及建议。（三）业务操作必须资料授信申请、企业董事会决议（如公司章程要求）；企业具体贷款用途及资金使用方向（用款计划、用款总额度）；还款来源分析（计划和措施），并且就还款的资金安排做出每月的现金流量分析；抵押情况、其他相关法律性文件、函电等。此外，如果需担保，担保公司也需要提供上述材料。步骤二：进行审批立项：调查人员确认审查目的，选定主要考察事项，制定并开始实施审查计划。信用评估：调查人员根据贷款人的领导人素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和企业发展前景等因素确定贷款人的信用等级。这种评估由银行信贷具体负责人或者有关部门批准的评估机构进行。可行性分析：调查人员对发现的问题探究原因，确定问题性质及可能影响的程序。其中，对企业的财务状况的分析最为重要。综合判断：审查人员对调查人员提供的材料进行核实，判断企业目前状况以及中长期的发展、盈亏状况，重新推测贷款的风险度，提出意见，按照规定权限审批。贷前审查：通过直接调查、侧面调查等方式最后进行贷前审查。审查结束后由银行经办人员写出贷款审查报告并明确注明能否给予贷款并提交上级领导审批。步骤三：签署合同如果银行对贷款申请审查后，认为其全部符合规定，并同意放贷，则应该与贷款人签署《借贷合同》。步骤四：贷款发放合同签署后，双方按照合同规定核实贷款。融资方即可根据合同办理提款手续：提款时由融资方填写银行统一制定的提款凭证，然后到银行办理提款手续。
开发贷款： （1）取得有权部门批准的项目立项批复； （2）项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复； （3） 项目开发取得合法、有效批件。项目建设用地为出让的，应根据该项目国有出让或划拨合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。对已开始销预售的项目，还需提供合法、有效的《销预售许可证》；即四证齐全。 （4） 项目符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益； （5） 项目资本金不低于申请贷款项目总投资的规定比例，全部到位并先于贷款投入项目开发；对预期风险较大的项目，应相应提高项目资本金比例； 在建工程抵押： 1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。 2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。 3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。 4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
开发贷款： （1）取得有权部门批准的项目立项批复； （2）项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复； （3） 项目开发取得合法、有效批件。项目建设用地为出让的，应根据该项目国有出让或划拨合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。对已开始销预售的项目，还需提供合法、有效的《销预售许可证》；即四证齐全。 （4） 项目符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益； （5） 项目资本金不低于申请贷款项目总投资的规定比例，全部到位并先于贷款投入项目开发；对预期风险较大的项目，应相应提高项目资本金比例； 在建工程抵押： 1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。 2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。 3、《城市房地产抵押管理办法》明...开发贷款： （1）取得有权部门批准的项目立项批复； （2）项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复； （3） 项目开发取得合法、有效批件。项目建设用地为出让的，应根据该项目国有出让或划拨合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。对已开始销预售的项目，还需提供合法、有效的《销预售许可证》；即四证齐全。 （4） 项目符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益； （5） 项目资本金不低于申请贷款项目总投资的规定比例，全部到位并先于贷款投入项目开发；对预期风险较大的项目，应相应提高项目资本金比例； 在建工程抵押： 1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。 2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。 3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。 4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
开发贷款： （1）取得有权部门批准的项目立项批复； （2）项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复； （3） 项目开发取得合法、有效批件。项目建设用地为出让的，应根据该项目国有出让或划拨合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。对已开始销预售的项目，还需提供合法、有效的《销预售许可证》；即四证齐全。 （4） 项目符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益； （5） 项目资本金不低于申请贷款项目总投资的规定比例，全部到位并先于贷款投入项目开发；对预期风险较大的项目，应相应提高项目资本金比例； 在建工程抵押： 1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。 2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。 3、《城市房地产抵押管理办法》明...开发贷款： （1）取得有权部门批准的项目立项批复； （2）项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复； （3） 项目开发取得合法、有效批件。项目建设用地为出让的，应根据该项目国有出让或划拨合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。对已开始销预售的项目，还需提供合法、有效的《销预售许可证》；即四证齐全。 （4） 项目符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益； （5） 项目资本金不低于申请贷款项目总投资的规定比例，全部到位并先于贷款投入项目开发；对预期风险较大的项目，应相应提高项目资本金比例； 在建工程抵押： 1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。 2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。 3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。 4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。